Viele Geschäfte werden heute im Internet abgewickelt. Das trifft besonders auf den Kauf von Waren zu, die man gut verschicken und zurückgeben kann, wie Bücher, Musik, Schuhe, Geräte oder Geschenke. Das neue Widerrufsrecht betrifft aber auch Immobilienmakler, die für ihre Dienstleistung auf den Immobilienportalen werben. Das Problem: Die Maklerleistung kann der Kunde nicht zurückgeben, weil der abgeschlossene Miet- oder Kaufvertrag ja bestehen bleibt. Wie sieht das in der Praxis aus?

Dazu Axel-H. Wittlinger von Stöben Wittlinger Immobilien in Hamburg: „Der Immobilieninteressent findet ein passendes Angebot im Internet und nimmt Kontakt mit uns auf. Wir beantworten die Anfrage, wodurch bereits ein wirksamer Maklervertrag zustande kommt, wenn wir im Angebot auf die Provisionspflicht hingewiesen haben“. Was viele Immobilieninteressenten nicht wissen: Für einen Maklervertrag gibt es rechtlich keine Formerfordernis. Er kommt konkludent – also schlüssig – auf Grund der Handlungen der Beteiligen zustande. „Dieses Recht mit dem Provisionssystem stammt aus dem Jahr 1896“, erläutert  Rudolf Koch, Vizepräsident des Immobilienverbands Deutschland, „und damit aus einer Zeit, als man mit Pferd und Wagen reiste und es noch gar keine Berufsmakler gab. Auch das Widerrufsrecht für Verbraucher ist nicht neu, sondern schon seit 2002 Bestandteil des Bürgerlichen Gesetzbuches. Es wurde im Zuge der EU-Angleichung lediglich angepasst“.

Was bedeutet das für den Kunden?
Immobilieninteressenten können den telefonisch, per Brief, E-Mail oder schriftlich außerhalb des Maklerbüros schlüssig zustande gekommenen Maklervertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen. Dazu Rudolf Koch: „Makler müssen ihre Kunden seit dem 13. Juni 2014 bei der ersten Kontaktaufnahme über das neue Widerrufsrecht belehren. Tun sie das nicht, haben Verbraucher sogar zwölf Monate und 14 Tage Zeit für den Widerruf“.

Was bedeutet das für den Immobilienmakler?
„Wird der Maklervertrag widerrufen, müssen beide Seiten die jeweils empfangenen Leistungen eigentlich zurück erstatten. Das ist jedoch schwierig, wenn innerhalb der Widerrufsfrist bereits ein Miet- oder Kaufvertrag geschlossen wurde, der ursächlich auf das Maklerangebot zurückzuführen ist“, sagt Axel-H. Wittlinger. „Der Kunde hat damit die Maklerleistung in Anspruch genommen, aber dem Maklervertrag widersprochen.“ Unter der Voraussetzung, dass der Immobilienmakler richtig über das Widerrufsrecht informiert und der Kunde die sofortige Tätigkeit verlangt hat, aber dennoch den Vertrag innerhalb der Frist widerruft, steht dem Makler ein Wertersatz zu, der der vereinbarten Provision bei vollständiger Nachweistätigkeit und Abschluss des Miet- oder Kaufvertrags entspricht.

Welche Lösungen bieten sich an?
Immobilienmakler müssen ihren Provisionsanspruch sichern, wenn sie nicht umsonst arbeiten wollen. Dafür gibt es zwei Möglichkeiten, erläutert Rudolf Koch: „Entweder lassen sie sich umgehend nach dem ersten Kontakt in einem persönlichen Gespräch mit dem Interessenten im Maklerbüro einen Maklervertrag unterschreiben, dann gilt das Widerrufsrecht für Fernabsatzverträge nicht mehr. Oder sie belehren den Kunden darüber, dass das Widerrufsrecht erlischt, wenn er darauf besteht, dass der Makler sofort für ihn tätig werden soll“. Konsequenzen für Makler und Kunden: Wenn der Makler seine Provision nicht verlieren will, dürfte er seine Tätigkeit eigentlich erst aufnehmen, wenn die Widerspruchsfrist abgelaufen ist. Das ist aber wirklichkeitsfremd und weder im Sinne des Kunden noch des Maklers.

Beispiele aus der Praxis:
Ein Mietinteressent hat im Internet endlich genau die richtige Wohnung gefunden und möchte möglichst schnell einen Mietvertrag abschließen, damit ihm die gute Gelegenheit nicht entgeht. Für den Immobilienmakler ist es jetzt wichtig, dass der Mietinteressent nicht nur den Mietvertrag unterschreibt, sondern gleichzeitig einen Maklervertrag – und zwar in den Räumen des Maklers. Mietinteressenten werden in Zukunft also mindestens zwei Unterschriften leisten müssen.Ein Immobilieninteressent möchte eine Eigentumswohnung kaufen, die ein Immobilienmakler auf einem Internetportal für 350.000 Euro anbietet. Auf seine Anfrage hin erhält der Interessent umgehend zunächst die Widerrufsbelehrung des Maklers per E-Mail, außerdem eine Belehrung über die Provisionspflicht und den Hinweis auf die Möglichkeit, dass der Makler sofort für ihn tätig werden soll. Das Exposé bekommt er erst, wenn er ausdrücklich erklärt, dass die Leistungserbringung vor Ablauf der Widerrufsfrist beginnt. Danach kann wie bisher der Besichtigungstermin vereinbart und auf Wunsch der Notar mit der Vertragsvorbereitung beauftragt werden.

Nebenwirkungen:
Immobilienkäufer in Deutschland müssen im europäischen Vergleich neben der Kaufsumme relativ hohe Kaufnebenkosten bezahlen. Allein die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland bis zu 6,5 Prozent, hinzu kommen die Notar- und Gerichtsgebühren sowie die Maklerprovision, alles zusammen in diesem Beispiel über 30.000 Euro. Da liegt der Wunsch nahe, den Makler mit Hilfe des Widerrufsrechtes aus dem Geschäft „aussteigen“ zu lassen. Doch dieses Manöver geht nach hinten los, wenn das Geschäft wie im Beispiel beschrieben zustande kommt. Dennoch ist damit zu rechnen, dass das ­Widerspruchsrecht in der nächsten Zeit Quelle vieler gerichtlicher Auseinandersetzungen sein wird. Fazit: Die neue Rechtslage sorgt derzeit für große Verunsicherung in der Immobilienbranche. Es zeichnen sich aber neue Abläufe und Wege ab, deren Ziel es sein sollte, das Vertragsverhältnis zwischen Maklern und Auftraggebern von Anfang an eindeutig zu definieren. Das kommt schlussendlich allen Beteiligten zugute.

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